L'information des acquéreurs et des locataires (IAL), hors ERNMT

La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels majeurs et à la réparation des dommages a institué un droit à l'information pour l'acheteur ou le locataire (IAL) de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, portant sur les risques majeurs auxquels ce bien est exposé. Cette information est délivrée à l'acquéreur ou au locataire sous forme d'un Etat des risques naturels, miniers et technologiques. Cependant, d'anciennes dispositions légales dans le domaine de l'information des acquéreurs et locataires restent actives et ne doivent pas être oubliées lors de toute vente ou location de bien immobilier.

1/ Les champs d'information couverts par l'ERNMT (incluant la déclaration de sinistre indemnisés)

La procédure d'information des acquéreurs et locataires via l'Etat des risques naturels, miniers et technologiques ne concerne que les biens :

• situés dans une zone couverte par un Plan de prévention des risques (PPR),
• une zone de sismicité faible à forte,
• les immeubles bâtis ayant connu un sinistre indemnisé au titre du régime catastrophe.

Cependant, cette procédure d'information ne couvre pas toutes les situations d'exposition des biens immobiliers aux risques majeurs en France car toutes les communes à risques majeurs ne sont pas couvertes par un PPR. Il convient donc ici de faire un point sur les autres obligations d'information des acquéreurs et locataires de bien immobilier.

2/ Obligation d'information des acquéreurs ou locataires, hors ERNMT

- sur les servitudes liées à la prévention des incendies de forêt

Même non situé dans le périmètre d'un PPR Incendie de forêt, le propriétaire d'un immeuble situé en zone à risques liés aux incendies de forêt peut être concerné par l'article L134-16 du code forestier. Cet article indique :

" En cas de mutation, le cédant informe le futur propriétaire de l'obligation de débroussailler ou de maintenir en état débroussaillé ainsi que de l'existence d'éventuelles servitudes résultant des dispositions des chapitres II à IV du présent titre. A l'occasion de toute conclusion ou renouvellement de bail, le propriétaire porte ces informations à la connaissance du preneur. "

De même, suite à la loi du 9 juillet 2001 d'orientation sur la forêt, il fut inséré dans le Code rural et de la pêche maritime :

" Les acquéreurs de biens immobiliers situés dans les zones où la prévention contre les incendies de forêts est imposée doivent être informés des contraintes qu'ils subiront. Celles-ci sont mentionnées dans tout acte notarié ou sous-seing privé. "

- pour les anciens sites d'exploitation d'une ICPE (Installation classée pour la protection de l'environnement).

L'article L.514-20 du code de l'environnement indique que le vendeur d'un ancien site d'exploitation d'une ICPE doit attesté dans l'acte de vente qu'il a bien informé l'acheteur des risques et inconvénients présents sur ce site :

" Lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. "

- sur les risques miniers.

L'article L 154-2 du code minier énonce les obligations du vendeur d'un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée :

" Le vendeur d'un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée est tenu d'en informer par écrit l'acheteur. Il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. A défaut de cette information, l'acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix. Il peut aussi demander, aux frais du vendeur, la suppression des dangers ou des inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente. Les dispositions du présent article s'appliquent également à toute forme de mutation immobiliére autre que la vente. Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article. "

Conclusion :

Si les mesures d'information des acquéreurs et locataires sur les risques miniers et les ICPE seront probablement inclues dans le prochain décret d'application de la loi Alur sur les risques de pollution des sols, il n'en demeure pas moins que celles liées aux incendies de forêt demeurent problématiques lorsque la commune n'est pas couverte par un PPR Incendie de forêt. Les préfectures des communes concernées ne pourraient-elle pas centraliser et mettre à disposition ces informations, dans une rubrique de leur site, annexe à celle de l'Etat des risques ?

Pour aller plus loin :

Jean-Pierre Requillart : Mémento du Maire, février 2014 : DGi4 - Information des acquéreurs et des locataires d'un bien immobilier