Pourquoi l'Etat des risques ?

Le code de l'environnement détermine un droit à l'Information pour l'acheteur ou le locataire (IAL) de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, portant sur les risques majeurs et risques de pollution des sols auxquels ce bien est exposé (Articles L. 125-5, L. 125-6 et L. 125-7). La réalisation des documents d'information est à la charge du propriétaire ou du bailleur, elle doit être datée de moins de 6 mois et les documents doivent être visés par les 2 parties et annexés au contrat de vente ou de location.

Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT ou ERNT)

Information obligatoire pour les biens immobiliers situés :

  • dans les zones exposées aux risques délimitées par un Plan de prévention des risques (PPR) approuvé ou par un projet de PPR dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables;
  • dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un PPR prescrit ;
  • dans les zones de sismicité faible à forte (sismicité de 2 à 5);
  • si un immeuble bâti a subi un sinistre à la suite d'un événement reconnu catastrophe naturelle et indemnisé à ce titre, survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé (déclaration de sinistre).

Etat des risques de pollution des sols (ERPS)

Information (en cours de formalisation par les préfectures) pour les biens immobiliers situés dans les Secteurs d'information sur les sols (SIS). En France, il existe :

  • 300 000 sols dont la pollution est potentielle (base BASIAS);
  • 4 000 sols dont la pollution est avérée et susceptible d'engendrer des risques sanitaires importants (base Basol);

En attendant la publication officielle des SIS par les préfectures (basés sur des diagnostics de pollution des sols), ERNT Direct propose, par défaut, une prestation ERPS basée sur les données BASIAS et BASOL (donc sans étude de sol) permettant de réaliser une première information autour des risques de pollution des sols.

Exemples de sites à risques de pollution des sols : Anciens sites industriels classés ICPE, traitement de surface, garages et casses, dépôts d'hydrocarbures et dérivés, imprimerie, peintures et solvants, station service, cockéfaction et usine à gaz, centres de gestion des déchets, usines de traitements des textiles et du bois, composants électroniques, piles et accumulateurs ...

Sanctions et mise en oeuvre des responsabilités

En cas de non-respect de ces dispositions, l'acquéreur ou le locataire a la possibilité de demander au juge :

  • soit la résolution du contrat ;
  • soit une diminution du prix.

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés du bien vendu lorsque ces vices :

  • rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ;
  • diminuent tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acquis s'il les avait connus.

En outre, ce défaut d'information, lorsqu'il est volontaire, peut constituer une réticence dolosive susceptible d'entraîner la résolution de la vente ou l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1116 du code civil.