Nouveautés dans les états des risques et pollutions

Au 1er octobre 2022, le décret n°2022-1289 du Ministère de la transition écologique est venu élargir le périmètre réglementaire de l’information des acquéreurs et locataires de biens immobiliers pour une application au 1er janvier prochain.

Si certains acteurs du droit de l’immobilier se sont empressés de publier une série d’articles juridiques sur ce décret, certaines nouvelles obligations, impactant fortement la réalisation technique des états des risques et pollutions, ont globalement été passées sous silence dans la presse. Nous vous proposons ici cet éclairage technique.

Les évolutions techniques majeures

Inclure systématiquement les références cadastrales du bien immobilier

Alors que le Code de l’environnement ne précisait pas la nature de la localisation permettant de situer le bien au regard des risques pris en compte, celle-ci est maintenant explicite, il s’agit de donner « le numéro de la ou des parcelles concernées » au regard des périmètres de risques pris en compte. Ainsi, le décret précise :

« Art. R. 125-24. - L'état des risques prévu à l'article L. 125-5 mentionne la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées et les zones ou périmètres cités à l'article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien.»

Depuis 2011, ERNT Direct utilise systématiquement la localisation cadastrale du bien immobilier car cette technique permet d’offrir à l’acquéreur la vision la plus correcte des risques et des servitudes au droit de l’immeuble.

Néanmoins, encore aujourd’hui, beaucoup de vendeurs de biens immobilier ou d’intermédiaires techniques, lors de leurs commandes d’états des risques, continuent de ne communiquer que la seule adresse du bien immobilier. Si ces informations d’adresse sont suffisantes dans beaucoup de cas où les biens immobiliers se situent loin des périmètres de risques, celles-ci peuvent être insuffisantes en limites ou dans les périmètres de risques. Le site cadastre.gouv.fr propose une ou des parcelles par adresse de bien immobilier mais notre expérience nous montre que cette information n’est pas fiable dans bien des cas (plusieurs biens immobiliers à la même adresse postale, des parcelles faisant partie d’un bien immobilier mais qui ne sont pas liées à son adresse).

Il convient donc dorénavant que les références cadastrales exactes du bien soient systématiquement communiquées à la commande, ce qui va être chronophage pour beaucoup d’acteurs qui vont devoir se renseigner sur cette information.

Délivrer les extraits des règlements des PPR concernant le bien immobilier

Si la nécessité d’établir une localisation cadastrale du bien immobilier va être une évolution majeure pour beaucoup d’acteurs, le décret modifie encore plus la procédure d’élaboration des états des risques dans l'Article R.125-24 1° du Code de l’environnement :

« 1° Pour chacun des plans de prévention des risques mentionnés aux 1° à 4° de l'article R. 125-23 dans le périmètre duquel se trouve le bien, un extrait de document graphique situant ce bien par rapport au zonage réglementaire et l'extrait du règlement le concernant, ainsi qu'une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s'ils sont été réalisés. »

Comme le font beaucoup de notaires, faire parvenir le règlement du PPR qui concerne le bien immobilier ne suffit plus, il va falloir obligatoirement extraire les parties des règlements des PPR qui concernent le bien pour les remettre à l’acquéreur ; cette d’information étant prévue pour être désormais inscrite dans le Code de l’environnement.

Si l’outil Erial de génération gratuite d’état des risques, créé par le Ministère de l’écologie, était en bien des points défaillant, il se trouve maintenant hors jeu avec cette disposition à paraître dans le Code de l’environnement. En effet, il n’existe aucune base de données nationale exhaustive des règlements des PPR et vu la quantité massive de règlements de PPR, en évolution constante de surcroît, cela n’est pas prêt d’être le cas. Déjà que beaucoup des zonages des risques de PPR ne sont pas disponibles dans l’Erial, ou, quand ils le sont, ne font pas souvent les différences à l’intérieur des zones bleues ou rouges, on voit mal comment cet outil en l’état pourrait aider à donner les extraits de règlements de PPR adéquats au citoyen qui génère son état des risques partout en France.

La sélection manuelle des extraits de règlements des PPR, effectuée par des professionnels, a donc encore de beaux jours devant elle ; le citoyen préférant généralement ne pas s’encombrer de cette tâche assez compliquée, aux risques juridiques certains puisque cette disposition vient d'être codifiée.

Certaines rares préfectures, avec peu de PPR, proposent déjà des fiches synthétiques par zones réglementées de PPR. Il est possible qu’une circulaire vienne demander aux préfectures de proposer ces dites fiches mais vu l’échéance courte d’application du présent décret et les volumes conséquents de règlements de PPR à extraire par zones dans les départements les plus à risques, il est certain que beaucoup de préfectures ne pourraient être prêtes et ce, avant des années.

Les nouveautés réglementaires attendues

Il est question ici de revenir sur les autres informations demandées par ce décret et davantage communiquées dans le milieu des professionnels du droit immobilier.

ERP disponible dès la mise en vente du bien

L’état des risques devra être disponible dans l'annonce immobilière (lien court) ou remis dès la visite alors que la jurisprudence obligeait jusqu'à présent de le remettre avant la signature de la promesse de vente. Cet état des risques devra être réactualisé à chaque étape de la vente ou si les documents en vigueur changent. Une mention de consultation du site georisques.gouv.fr devra être donnée dès la 1ère étape.

Cartographie du recul du trait de côte

Cette disposition sur l’information du recul du trait de côte concernera la section état des risques du formulaire. Un projet de décret listait déjà les communes concernées par ce phénomène. Elles devraient faire prochainement l’objet d’un arrêté ministériel.

Fiche sismique à fournir dans les zones de sismicité faible à forte

Indiquer le niveau de sismicité ne suffit plus, il faudra dorénavant joindre une fiche séisme rappelant les manifestations d’aléa par niveau de sismicité et les mesures préventives adéquates. Si certaines préfectures proposaient déjà des fiches séismes selon les niveaux de sismicité des communes, beaucoup de départements, notamment parmi les plus exposés n’en n’étaient pas pourvus. Ces fiches seront maintenant standardisées pour tout le territoire national par le Ministère de l'écologie via le site Georisques auprès duquel il faudra les télécharger.

Plus d'informations sur les SIS

Si le bien immobilier est en Secteur d’information sur les sols, il conviendra de mentionner que l’étude de sol doit être fournie à l'acquéreur, le numéro d'arrêté préfectoral SIS qui concerne le bien (probablement à renseigner dans le nouveau formulaire à paraître) et également ici aussi renseigner toutes les parcelles constituant le bien et celles qui dont la pollution a été constatée et traitée.

Vers un Nouveau formulaire

Un nouveau formulaire sera probablement formalisé prochainement par arrêté ministériel. Les SIS feront l'objet d'une section à eux seuls, peut être même dans un deuxième formulaire à part.

Conclusion

Si arrêtés et circulaires autour de ce décret ne sont pas encore publiés, il est de bon usage d’intégrer dès maintenant ces nouvelles informations dans l’élaboration des états des risques et pollution, notamment celle sur les extraits de règlements des PPR concernant le bien immobilier ; la délivrance du règlement complet du PPR ne suffisant plus.

L’offre d’ERNT Direct s’est ainsi adaptée à cette nouvelle exigence pour la grande majorité des départements où cela n’était pas demandé. De plus, nous proposons depuis plusieurs mois à nos partenaires des liens courts https://ernt.fr vers les états des risques qu’ils nous ont commandés afin de les insérer dans leurs annonces immobilières. Du fait des nouvelles tâches manuelles autour des extraits de règlement de PPR, nos tarifs ont connu une évolution récente alors qu’ils n’avaient pratiquement pas évolués depuis le lancement de l’offre.

Sur le fond de cette évolution réglementaire, il est incompréhensible qu’une information sur les phénomènes de retraits et gonflement argileux liés aux sécheresses ne soit pas envisagée dans cette modification du code de l’Environnement issue pourtant de la loi pourtant nommée « Climat et Résilience » récemment adoptée, alors même qu’il existe un zonage national réglementaire de ce phénomène, qu’il constitue la deuxième cause d’indemnisation au titre du régime CatNat après les inondations et que les sécheresses, sont en augmentation depuis deux décennies sur tout le territoire national, notamment à cause du réchauffement climatique en cours.